Las llaves de mis casas

El mensaje es el mismo casi desde el comienzo de la caída de precios de la vivienda, allá por 2009: "Compren ahora que los precios han tocado fondo". Aparte de lo incomprensible que resulta esta advertencia por parte de los vendedores (principalmente bancos y promotores), ya que si dentro de unos meses se va a vender más caro, ¿por qué adviertes de que compremos ahora? En fin, no hay que ser un lince para esperar que los precios se mantengan o incluso bajen debido a la influencia de múltiples variables, pero vamos a hacer una pequeña simulación basada en el factor población.

Vamos a tomar como base el Censo de 2011. Consideramos la cohorte que va de los 20 a los 35 años de edad como los compradores de vivienda en los próximos 15 años, marcada en la pirámide de población de Andalucía.

Suman 1,9 millones de personas. Normalmente, estas personas compraran la vivienda en pareja, así que tomando las parejas heterosexuales y los solteros que quedan sueltos, hacen unas 940.000 parejas y 43.000 solteros, lo que suma una demanda de 983.000 clientes. Suponemos que no existen movimientos migratorios ni muertes.

Eso por el lado de la demanda, por el de la oferta vamos a sumar varios factores. Siguiendo el poblacional, la herencia añadirá viviendas al mercado o eliminará demandantes. La esperanza de vida a los 65 años en los hombres es de 17 años y en las mujeres de 21, con lo que morirían a los 82 y 86 años, respectivamente. En el trascurso de esos 15 años (vamos a contar desde los 70 años de edad), quedarían libres por fallecimiento 540.000 viviendas. Eso si los fallecidos solo fueran propietarios de una. De nuevo hemos hecho la cuenta con parejas y solteros, en este caso solteras por la mayor longevidad de las mujeres. Por otro lado, el propio Censo de 2011 arroja una cifra de casi 640.000 viviendas vacías. Y por último, la construcción se ha frenado radicalmente, pero se siguen construyendo viviendas en Andalucía. En 2012 se contaban casi 8.000 viviendas a construir, si ese pobre dato se mantuviera estable durante los 15 años que consideramos, añadiríamos 120.000 viviendas nuevas al mercado.

Resumiendo y sumando datos tenemos:

• Una demanda de 983.000 clientes.
• Una oferta de 540.000 viviendas en herencia + 640.000 vacías + 120.000 nuevas = 1.300.000 viviendas en el mercado.

Siendo conscientes de la simpleza de los cálculos (las hipótesis consideradas muy posiblemente estén inflando los datos de demandantes), parece obvio que solo analizando la variable población, la relación oferta-demanda (que es la que fija el precio de las cosas) está muy a favor del comprador y tiene pinta de estarlo durante mucho tiempo. Solo hay que observar la pirámide de población para ver que el fenómeno de viviendas heredadas en el mercado no hará sino crecer por el envejecimiento, muchas más personas mayores con vivienda en propiedad y muy pocos jóvenes.

Adiós presión, hola pensión

El Gobierno tomó la decisión de aumentar la edad de jubilación hace unos meses, entre otras justificaciones, debido al aumento de la esperanza de vida, que hace más costoso mantener el pago de las pensiones. Veamos cuánto de cierto hay en esto y una diferencia por género que puede generar cierta controversia.

La esperanza de vida al nacer en Andalucía está en 78 años para los hombres y casi 84 para las mujeres. Si tomamos como referencia la transición democrática en España (1976), los datos más actuales suponen unos 8 años más para ambos sexos. Hay grandes diferencias por sexo, las mujeres vivirían unos 6 años más que los hombres, aunque en los 90 esa diferencia llegó a los 7 años y se observa cierta disminución paulatina del saldo. La cuestión es: Si las mujeres viven más que los hombres, disfrutan durante más tiempo de la jubilación. Esto haría que subieran (en media para ambos sexos) los periodos que el Estado debe estar pagando esas pensiones. ¿Deberían cotizar más tiempo que los hombres para compensar?

Veamos la esperanza de vida a los 65 años, que es realmente la interesante para el caso que nos ocupa. Los hombres viven 17 años después de alcanzar los 65 y las mujeres 21, lo que supone (respecto al año 1976) 4 años más para los hombres y 5 para las mujeres. Como vemos, las mujeres siguen viviendo más que los hombres, aunque se reduce la diferencia a "solo" 4 años.

Ahora la cuestión crucial, ¿cómo llega nuestra salud a esas edades? La llamada esperanza de vida con buena salud o libre de discapacidad nos daría la pista clave. Se define como el promedio de número de años esperados que vive una persona disfrutando de buena salud (en ausencia de limitaciones funcionales o de discapacidad). Se puede encontrar en varias formas dadas por diferentes organismos (calculada, auto percibida por la propia persona,...) pero he optado por quedarme con el dato de España que ofrece Eurostat por darme más confianza su método de cálculo (las diferencias por sexo entre hombres y mujeres para estas variables se mantienen similares en Andalucía y en el conjunto nacional). Resulta que los hombres disfrutan de más años con buena salud, ligeramente superior a la de las mujeres. Así que en cierto modo se compensa esa diferencia.

Fuentes: Sistema de Información Demográfica de Andalucía y Mujeres y hombres en España (INE)

Hay que ir, pero cuanto más tarde, mejor

Un amigo albañil se retrasó en un encargo para el cementerio municipal, así que el responsable del mismo le llamó por teléfono para apremiarle: "Paco, ¿no sabes que tienes que venir al cementerio?", "Sí, lo sé, pero cuanto más tarde, mejor". No es un chiste, sino un hecho verídico en la forma y en el fondo, y la verdad es que cada año tardamos más en cumplir con la cita ineludible.

En el gráfico hemos representado los datos de defunciones en los años 1996 y 2012, desagregados por edad cumplida del fallecido y año de nacimiento, por ejemplo, se dividen los que tienen 71 años entre nacidos en 1941 y 1940. Esto no se ve bien en el eje por la gran cantidad de categorías de edad, más de 200, pero nos da una visual muy desagregada.

Se observa cómo las defunciones se desplazan hacia arriba, llegándoles a personas de más edad y reduciéndose en las edades más tempranas.

Para afinar un poco más, vamos a coger estas defunciones agrupándolas por edad simple (año a año) y vamos a dividirlas entre la población en el inicio de periodo (1 de enero de cada año), esta sería la población en riesgo de morir ese año, la que está viva al inicio del mismo, de forma aproximada debido al efecto distorsionador de nacimientos, migraciones y cumpleaños que hacen saltar a personas de categoría de edad durante el curso del año.

El resultado es concluyente, aún habiendo envejecido la población en el transcurso de esos 16 años de intervalo, las defunciones (en general) han disminuido en proporción a la población de cada tramo de edad.

Fuentes: Estadísticas de Mortalidad de Andalucía. Defunciones en Andalucía - Padrón Municipal de Habitantes. Cifras Oficiales de Población Municipal

Creced y multiplicaos

Si fuera por multiplicarse, suspenderíamos matemáticas. Según el último dato disponible, año 2012, en Andalucía nacen 236 bebes al día, 10 cada hora, 1 cada 5 minutos. En principio parece que no está mal pero queda alejado de los 274 diarios del máximo reciente de 2008, no digamos ya de los 346 del año 1976. Datos calculados teniendo en cuenta los años bisiestos.

La diferencia entre nacimientos y defunciones diarios estuvo cerca de tocarse en el año 1998, con solo 42 personas de saldo positivo. A nivel nacional fue también un año malo, se quedó a solo 18 personas de diferencia.

La explicación más inmediata es el envejecimiento de la población y la mala situación económica. Esto hace que el futuro sea poco esperanzador. Un vistazo a la pirámide de población andaluza pone de manifiesto que los datos serán peores a medio plazo. Estadísticamente se suele considerar que la edad fértil de una mujer va de los 15 a los 49 años, aunque la edad media a la maternidad ha estado por encima de los 30 años en la última década. En la pirámide se puede observar que hay un grueso de mujeres en la franja de la treintena, y por debajo las cifras se estrechan considerablemente.

Fuente: Movimiento Natural de la Población y Padrón municipal de habitante.