Las llaves de mis casas

El mensaje es el mismo casi desde el comienzo de la caída de precios de la vivienda, allá por 2009: "Compren ahora que los precios han tocado fondo". Aparte de lo incomprensible que resulta esta advertencia por parte de los vendedores (principalmente bancos y promotores), ya que si dentro de unos meses se va a vender más caro, ¿por qué adviertes de que compremos ahora? En fin, no hay que ser un lince para esperar que los precios se mantengan o incluso bajen debido a la influencia de múltiples variables, pero vamos a hacer una pequeña simulación basada en el factor población.

Vamos a tomar como base el Censo de 2011. Consideramos la cohorte que va de los 20 a los 35 años de edad como los compradores de vivienda en los próximos 15 años, marcada en la pirámide de población de Andalucía.

Suman 1,9 millones de personas. Normalmente, estas personas compraran la vivienda en pareja, así que tomando las parejas heterosexuales y los solteros que quedan sueltos, hacen unas 940.000 parejas y 43.000 solteros, lo que suma una demanda de 983.000 clientes. Suponemos que no existen movimientos migratorios ni muertes.

Eso por el lado de la demanda, por el de la oferta vamos a sumar varios factores. Siguiendo el poblacional, la herencia añadirá viviendas al mercado o eliminará demandantes. La esperanza de vida a los 65 años en los hombres es de 17 años y en las mujeres de 21, con lo que morirían a los 82 y 86 años, respectivamente. En el trascurso de esos 15 años (vamos a contar desde los 70 años de edad), quedarían libres por fallecimiento 540.000 viviendas. Eso si los fallecidos solo fueran propietarios de una. De nuevo hemos hecho la cuenta con parejas y solteros, en este caso solteras por la mayor longevidad de las mujeres. Por otro lado, el propio Censo de 2011 arroja una cifra de casi 640.000 viviendas vacías. Y por último, la construcción se ha frenado radicalmente, pero se siguen construyendo viviendas en Andalucía. En 2012 se contaban casi 8.000 viviendas a construir, si ese pobre dato se mantuviera estable durante los 15 años que consideramos, añadiríamos 120.000 viviendas nuevas al mercado.

Resumiendo y sumando datos tenemos:

• Una demanda de 983.000 clientes.
• Una oferta de 540.000 viviendas en herencia + 640.000 vacías + 120.000 nuevas = 1.300.000 viviendas en el mercado.

Siendo conscientes de la simpleza de los cálculos (las hipótesis consideradas muy posiblemente estén inflando los datos de demandantes), parece obvio que solo analizando la variable población, la relación oferta-demanda (que es la que fija el precio de las cosas) está muy a favor del comprador y tiene pinta de estarlo durante mucho tiempo. Solo hay que observar la pirámide de población para ver que el fenómeno de viviendas heredadas en el mercado no hará sino crecer por el envejecimiento, muchas más personas mayores con vivienda en propiedad y muy pocos jóvenes.